物流园区是物盛行业的根底设备，我们约请深国际物流效劳管理有限公司副总经理黄强总，带我们回忆物流园区的2018，瞻望2019。
专家引见
黄强，罗戈研讨院资深专家，高级物流师、美国注册供给链管理师，精于物流园区规划与运营、大型物流仓配中心操作管理、第三方物流管理及物流金融运作，有二十多年的金融管理、物流全产业链运营管理经历，历任银行、融资租赁、物流、配送等企业要职，曾任深国际物流开展有限公司运营管理部总经理，现任深国际物流效劳管理有限公司副总经理。
黄强
一、回忆
2018年是中国变革开放四十周年，紧随着中国经济的起飞，物流园区这一物流业的细分范畴同样开展飞快。回望过去的2018年，有关物流园区的一些热点和变化值得回味。
1.物流园区数量持续增加
2018年7月，中国物流与采购结合会发布《第五次全国物流园区(基地)调查报告》，报告指出全国包括运营、在建和规划的各类物流园区共计1638家，比2015年的1210家增长428家，年均增速11.7%。受益于经济的稳定增长和电子商务的高速开展，物流园区特别是高标仓的数量持续增长。
党的十九大报告提出，要增强物流根底设备网络建立，并请求在现代供给链范畴培育新增长点、构成新动能。李克强总理在2018年11月21日的国务院常务会议上强调推进物流枢纽规划建立，促进进步国民经济运转质量和效率。最新发布的《国度物流枢纽规划和建立规划》提出了“到2035年，将在全国建立212个国度物流枢纽”的开展目的。能够预见将来的3-5年园区规划和建立的步伐仍会加快，投入实践运营的园区也会越来越多。
2.企业投融资动作频繁
2018年1月22日，中国市场份额最大的物流地产商普洛斯(GLP)重新加坡证券买卖所退市，完成私有化进程。1月30日，宝湾物流母公司经过换股方式完成A股上市。不论上市退市，还是万纬物流、光大安石等公司的收买兼并，物流地产企业都是坚决看好物流园区的开展，经过资本化运作来完成投建管退的战略闭环。
3.智能化成为园区开展的热点
国度开展变革委、商务部结合拜托第三方机构授予京东上海亚洲一号物流基地、南京苏宁云仓物流基地等10家单位“智能化仓储物流示范基地建立”称号，极大地促进了智能园区的开展。
2018年多个大型智能仓库如云集电商自动化智能仓等相继投入运用。物流机器人、智能货架、无人飞机、无人仓、智能打包机、智能运筹系统、指环扫描、AGV等高科技不再是刷爆群众眼球的新闻，而是得到了越来越普遍的应用。
4.冷链仓开端走向风口浪尖
在消费晋级和新批发蓬勃开展的背景下，紧随着阿里、京东、苏宁等巨头的入局，2018年7月9日万科物流并购太古冷链的7座冷库，8月10日顺丰与夏晖成立合资公司新夏晖，冷链范畴开启了群雄混战的场面。生鲜电商、社区电商等依赖冷链的细分产业在2018年的快速开展，进一步催生了对冷库的需求。
5.海外仓建立开端加速
电商巨头在国内物流时效提速后，纷繁加速海外仓的建立。截至2018年6月，京东物流已设立了110多个海外仓。6月，菜鸟网络宣布将启动香港国际机场物流枢纽和迪拜机场数字贸易中枢，加速包裹的中转和分发。置信在不久的未来完成全球货物隔日达并不是一件难事。
6.高标仓租金程度增长放缓
2018年，全国高标仓物流设备投入持续增加，一方面是大型地产商新建仓库的投入，另一方面是电商自建仓库的托付运用。但是制造业的不景气以及主流租户电商企业的自建仓竣工招致高标仓市场需求削弱，空置率有所增加，仓租程度增长有所放缓。依据世邦魏理仕发布《2018年武汉房地产市场回忆与瞻望》的数据显现武汉全市空置率程度达12.9%。估计在将来的一年中心区的高标仓市场依然总体坚持稳健，但非中心区高标仓去化与租金存有压力。
二、感悟
1.高标仓越来越热，投资规划却受限制
近些年电商企业和快运快递物流的迅猛开展带来了高标仓的旺盛需求。物流地产商为抓住开展红利，纷繁加大了高标仓的投资和建立。但是在投资规划的过程中，却遇到了很大的艰难。
物流园区作为城市公共根底建立重要组成局部的理念并未被大家所承受，诸如工业物流用地供应减少、土地价钱大幅上涨、政府对投资强度及亩产税收的严厉请求等，严重限制了物流地产企业业务的展开，特别在2018年有愈演愈烈的趋向。因而，大多数物流地产企业纷繁以寻求兼并收买、协作等多元化的方式拓展业务，这样带来的益处是企业范围和网络快速扩张，弊端是投资建立本钱的大幅上升和瑕疵用地的荫蔽祸端。
2.产业交融并进，打造物流生态系统
物流地产公司在打造范围化网络化物流园区的同时，为理解决单一租金、管理费收入的为难境地，亦在尝试推进多元化物流业务的开展，其中金融效劳板块的搭建、客户定制化仓储、智能仓储处理计划、仓配运一体化物流效劳等方面的建立在2018年都获得一定的开展。
随着经历的不时积聚和多业务版块的的不时完善，全链条物流生态系统的打造必将是将来物流地产的一大开展趋向。物流地产开展到如今曾经不是简简单单的一个地产行业,它与快递快运、互联网科技、金融等必将呈现多产业碰撞交融、协同开展。
3.园区四面环城，俭省客户综合本钱
电商客户思索物流网络规划的要素主要是时效、本钱微风险。首先在销售最密集区域树立大型配送中心，然后依照大数据剖析客户散布状况，逐渐推进二级配送的中心和前置仓(店)。目前主要是依照层级仓和卫星网仓的形式规划。物流客户多采用客户跟随战略，依据经济辐射范围和便利的路由设计，根据多目的(网络性能、货量散布、连通性)优化模型，寻觅最优集运分拨规划。因而，为了满足客户一城多点的需求，目前物流园区的一个开展趋向是在重点城市的多区域停止规划，从而为客户提供更多选择，为客户减少网点本钱和综合配送本钱。
三、瞻望
1.自动化、智能化是大势所趋
我国仓储物流的迅猛开展，加上科技的助力和资本的加码，新的一年必将有更多相似京东亚洲一号、深国际华为智能仓的呈现，库内自动化流水线、拣选机器人、AGV智能小车、无人货架等智能设备，加上订单预测系统、仓储管理系统等聪慧化软件，物流各环节运作将愈加快速、高效，客户效劳将愈加完善。
2.园区“量”“质”齐升，集约化开展是趋向
无须置疑，由于对物流效率提升的追求，高标仓的需求旺盛，契合高规范的园区数量在将来3-5年仍会继续扩增，同时，低端货运型园区、信息买卖型园区会进一步淘汰。受限于政府空间集中、范围集群、运营集约的产业规划及企业投资收益比的压力，物流园区将趋向于集约化开展。
3.兼容并包，开放化协作成新姿势
剧烈的市场竞争助催优势互补的园区各方交融开展，诸如大企业兼并收买中小型园区、优势互补的各方组建新公司结合开展、重资产园区与轻资产物流效劳型公司协同运营等。云计算、大数据、物联网等技术的应用，加速了共享经济时期企业之间的开放协作，这种开放协作促使物流园区正向着网络化、多元化的方向开展。新的一年企业间的兼并、重组和整合将更为常见。
四、倡议
现代物流园区开展至今有已有10多年的时间，目前正处于快速开展的通道中，是一个时机无限的朝阳产业。自己在这一范畴虽已从业多年，也仅能粗略地提出一点倡议。
深国际作为一家香港主板上市的国有企业，秉承“范围化物流园区网络+高端化物流综合效劳”的开展理念，鼎力推进城市综合物流港的投资规划，截止2018年底，已在全国22个物流节点城市完成26个项目规划。
对新参加的物流园区开发企业而言，园区的投资建立是重资产行业，投入产出比低，回收周期长。我不断说，必需要有低本钱、大批量、长期限的资金，必需要有良好的政府关系，必需要有一定的物流运营才能和物流感知才能，才干思索进入此行业。否则一旦市场发作变化，企业很快就会进入供给链断链的情况。
全产业链的园区生态体系是将来开展趋向，大开展时期需求优势互补的各方协作共赢。关于园区配套效劳企业，倡议深耕于企业自身的中心业务，如物流效劳、物流金融、信息科技等。对个人来说，物流人才的需求依然旺盛，园区投资拓展、园区建立、运营效劳、物流信息化、物流金融、物流产业基金等各方面，都需求大量人才。